项目背景与问题判断

对于景区来说，规划一个核心引爆项目容易，但是规划“一年四季+白天+夜晚”都能引爆市场的项目很难。如何规划四季全时引爆型项目，让景区淡季不淡、旺季更旺？本文以大吾川为例，对如何在距离大城市较远的地块规划四季全时引爆型景区进行分析。

一、项目背景

大吾川，位于河北省石家庄市平山县，即中国革命圣地——西柏坡所在地。地块处于南岗水库与黄璧庄水库中间，滹沱河岸。距离河北省会石家庄市30公里，距离北京260公里，总面积约4870亩。

规划地块本是一个亏损的生态园项目，以森林拓展、农家餐饮、生态养殖、湿地公园和设施农业为主要游览项目，盈利主要依靠设施农业和服务接待。东胜集团将对其的收购作为进军旅游地产的第一步，经过几轮考察选定绿维创景帮助其盘活这一地块。

从资源角度来看，本项目地有大量的基本农田，建设用地很少，同时项目地的红色文化氛围非常浓厚，聂荣臻曾说过：“你们看，滹沱河两岸，稻子长得多好呵，真是晋察冀的乌克兰！”指的就是这块地。从市场角度来看，项目地距离西柏坡和石家庄都有一定的距离，未来面临的市场不能只是其中某一个区域，如何同时吸引这两块以及更广的市场？从季节来看，项目地处于华北地区，冬冷夏热，存在明显的淡旺季，规划何种项目才能做到四季全时都有引爆核？绿维创景如何做才能把这一“生地”炒成“熟地”？

二、问题判断

1、基本问题——基本农田多、建设用地少

项目地有大量的基本农田，但建设用地很少，注定本项目只能以休闲农业项目为主。摆在我们面前的问题是，规划什么样的休闲农业项目才能既带来游客又能打破土地的限制。

2、重要问题——市场对接和投资经济性问题

项目的规划必须首先考虑对市场的吸引力，经过讨论，项目组初步认为本项目主要有三个市场：一是西柏坡的分流客源市场，二是石家庄本地客源市场和周边市场，三是东胜集团的“办卡”客户。这些市场对哪些项目感兴趣？客人的潜在需求是什么？投资回报率如何？有无相关成功案例？

3、核心问题——缺少核心引爆项目

核心项目并不难做，难的是如何使土地性质受限制、投资回报要求高、远离客源中心的区域在一年四季中，包括夜晚和白天都要有核心吸引项目。

春季夏季核心引爆项目

三、如何做好四休闲五基地——四季+白天+夜晚引爆系统

项目组通过市场调研，发现市场对乐园类、亲子类、采摘类、自驾车营地类、温泉类、家庭农场类、马场类、溜冰滑雪类、演艺类、拓展类、有机农业类、观光类、休闲商业类项目感兴趣。另外，通过场地分析，项目组认为本项目可以依托地块内的休闲采摘、水系、林地、湿地、可建设用地等，做生态大花园、全面性养生养老服务系统，最终结合“四季+白天+夜晚引爆系统”,形成“四休闲五基地”。 

1、春季——以“庙会+大地景观”为核心的引爆项目

项目地内有大量的基本农田用地，如何把基本农田变成旅游产品、变成核心吸引力？绿维创景创意性地通过植物配置发展大地景观艺术和创意农业，同时使用稻田画、稻田故事园等艺术手法提升农田景观，通过步道进行观光游览，以节庆、节事、庙会等多种形式的主题活动将项目区内的各种设施进行充分利用，同时以此来提升项目区知名度、提高项目有效收益点。

2、夏季——以“水乐园”为核心的引爆项目

酷暑夏日，没有什么比一场水上乐园里盛大的狂欢更让人畅快淋漓。水上乐园也是主题类公园中成本回收期较短的项目之一，经营好的话2—3年就可以回收成本。但是水乐园的项目不能盲目追求新奇大，必须结合市场，否则容易失败。经过对国内比较大的水乐园如长隆水上乐园、深圳玛雅水上乐园、石家庄水乐园、天山海世界、迪拜水上乐园等的研究和对比，绿维创景最终确定以大众最容易接受的海洋主题为核心，选取爱琴海文化中的时尚文化、快乐文化进行包装，打造拥有独特文化主题的、时尚的、互动性强的、可进行二次消费提升的爱琴海水乐园。注入文化灵魂，融合世界元素，同时结合本土元素，使得该项目在景观、表现艺术、主题文化方面更为突出，形成了全景式的建筑营造艺术。另外，在具体项目的打造上，本项目还形成了足够吸引人的“八最”——最嗨的造浪池、最浪漫的沙滩、最亲子的水寨、最激情的水战场、最时尚的旋转舞台、最刺激的水滑梯、最情趣的漂流河道、最休闲的水疗。

冬季还可以利用水乐园场地，打造溜冰和滑雪项目，配合冰雪嘉年华和举办冰雪庙会活动，形成一期的冬季项目引爆。

 秋季冬季核心引爆项目

3、秋季——以“湿地花海+浪漫婚庆”与“创意集市+大地景观”为核心的引爆项目

秋季核心项目——“湿地花海+浪漫婚庆”

项目地内有河流，可打造成为湿地观赏项目，但仅仅做湿地，盈利能力较弱，因此绿维创景建议以五彩斑斓的湿地景观为基础，打造浪漫婚庆基地，提供以各国异域风情为载体的融花海观光、婚纱拍摄、婚礼举办、婚庆餐饮于一体的婚礼进行一站式服务，满足大众高端多元化的特色婚庆体验。此外，设置各类观光平台以及亲水栈道，让游客走进湿地，打造观鸟、摄影、感受植物、观赏花卉景观的和谐统一的景象。
 
秋季核心项目——“创意集市+大地景观”

秋季是农田成熟的季节，不同于春季的“观赏型大地景观+主题庙会”，秋季的大地景观则集中展示“秋季田园风光+创意主题集市”。

4、冬季——以“冰雪嘉年华+冰雪庙会+温室+温泉“为核心的引爆项目

项目地处于华北地区，冬季寒冷干燥，温泉是最常规的吸引游客的项目，但是仅仅有温泉，未必能把游客吸引到那么远的地方，因此绿维创景建议首先必须要把温泉的特色和差异性做出来，其次配合打造温室项目、庙会项目、滑雪、滑冰项目。

温室项目

集合温室采摘、温室运动、温室垂钓、温室餐厅、温室植物观赏、温室动物表演、温室儿童游乐等为一体的大型温室休闲综合项目，是冬季聚集人气、拉动消费的核心。

温泉休闲项目

冬季的核心旅游项目。本项目将森林负离子浴与温泉休闲养生浴充分结合，将森林观光、林中休闲的诸多游憩项目与温泉结合，并在此基础上，创新温泉休闲游憩方式，打造特色泡浴环境，提供人性化和个性化服务。

冰雪庙会项目

冰雪庙会项目再现了各种传统手工艺和民俗游戏，汇聚了各种好吃、好看、好玩的特色美食。

冰雪嘉年华项目

冰雪嘉年华项目是利用水乐园场地，开发的系列冬季游乐项目，包括滑冰滑梯、滑雪圈、雪地摩托车、雪上飞碟、冰滑梯、极速雪地车、雪地香蕉船、冰上碰碰车、雪地悠波球、亲情冰车、自由雪橇、雪上真人CS、雪地摩托、雪橇等。

 夜晚引爆项目以及总结

5、夜晚——以“水秀”和“大吾红街”为核心的夜间引爆项目

大吾红街

以红色文化为核心元素，以购物、餐饮、体验、休闲等为主导的特色风情商业街区。整个建筑以平山民居为蓝本，景观、建筑、业态等均充满浓郁的红色记忆。另外，为凸显项目的吸引力，引入了激光秀技术，打造大吾川夜秀场，形成项目的重要夜间集聚吸引核。

水秀项目

夜间，在滹沱河中间形成一个水上音乐喷泉+水幕电影的模式，河两岸配套烧烤类特色餐饮，形成另外一个夜间吸引力。

6、四季经营项目

绿维创景根据市场调研和现状资源配套建设了一系列四季经营项目，配合四季的核心项目进行经营。其中森林乐园和萌宠乐园为主要针对青少年和儿童的全年经营项目，主要定位为青少年儿童的生态科普教育基地、植物花卉科普园、儿童生活品格塑造指导天地、全新的寓教于乐第二课堂、家长放心孩子开心的欢乐王国，在森林乐园中还引入了乐乐和呵呵两个生态大吾川主题形象代言人；农耕水车园和农家百坊是两个体现中国传统农耕文化的项目，能够让游客体验“悦享田园”、“满溢乡愁的快乐田园”场景；马场也是核心游乐体验项目，配合游憩模式和游线设计，打造骑马游园和马车游园特色交通方式，形成贯穿整个区域的参与型项目。

总结

大吾川乐活世界是一个典型的、满足市场需求的、以核心项目引爆进行提升的景区项目，在一期建设中就形成了针对四季+白天+夜晚的核心引爆项目，使景区在石家庄地区脱颖而出，打出景区和公司的品牌，为景区的进一步开发和运营打下了良好的基础。在未来的景区提升和规划设计中，本项目将成为具有代表性的典型。